La défense des locataires
Foire aux questions
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Devenir représentant des locataires
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Colocation et aide au logement
Supplément de loyer de solidarité
Exercice d’une activité professionnelle
Travaux et entretien du logement
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J’habite à Mérignac en Gironde, ma fille vit à Rennes et je souhaiterais la rejoindre, puis-je faire une demande de logement social auprès de la Ville de Rennes ?
Toute personne résidant légalement sur le territoire français peut faire une demande de logement social où elle le souhaite, quelque soit son lieu de résidence au moment de la demande. Vous pouvez donc déposer votre demande auprès de la ville de Rennes.
Je suis propriétaire d’un appartement que j’ai mis en location, puis-je faire une demande de logement social ?
Non, seuls les locataires peuvent faire une demande de logement social. Néanmoins, les propriétaires dont la maison est mise en vente, à leur initiative ou non, peuvent déposer une demande de logement social, en présentant l’acte de mise en vente.
Je loue un appartement qui m’a été attribué par le 1% logement où cotise mon employeur. Si je suis amené à quitter mon emploi, devrais-je aussi quitter mon logement ?
Heureusement pour vous, vous ne serez pas obligé de quitter votre logement. En effet, les logements attribués au titre du 1% logement ne sont pas considérés comme des logements de fonction. Selon leur statut (HLM, privé), ils sont régis par la réglementation correspondante (Code de la construction et de l’habitation, loi du 6 juillet 1989).
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Mon bailleur souhaite que je paye mon loyer par prélèvement automatique. Peut-il m’y obliger ?
D'une manière générale, sachez que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu'est réputée non écrite (c'est-à-dire interdite) toute clause qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire. Le bailleur ne peut obliger son locataire à effectuer un prélèvement automatique.
D'autre part, un prélèvement automatique n'est jamais définitif. Ainsi, il vous suffit d'écrire à votre banque (en recommandé avec accusé de réception) en lui demandant de supprimer le prélèvement automatique qu'effectue le bailleur. Cette opération peut être payante, c'est à vérifier auprès de votre banque.
Je loue un logement HLM avec un garage. Le loyer du garage est distinct sur l’avis d’échéance, mais l’augmentation de loyer peut-elle être différente pour les deux ?
La loi n°98-657 du 29.07.98 relative à la lutte contre les exclusions prévoit que le loyer des cours, jardins, terrains, remises et garages est augmenté chaque année du taux de majoration applicable au loyer du local principal. Ce qui signifie que le bailleur devra augmenter le loyer du garage du même pourcentage que le loyer du logement.
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Je suis à la retraite avec de petits revenus et je viens d’obtenir un logement social. J’aimerais savoir si je peux bénéficier d’une aide pour le versement du dépôt de garantie ?
Si vous êtes à la retraite depuis moins de cinq ans, vous pouvez bénéficier du locapass qui est une avance du dépôt de garantie remboursable gratuitement en 36 mois. Si vous êtes retraitée depuis plus longtemps, il n’existe pas de système vous concernant. De nombreuses banques proposent des avances du dépôt de garantie, mais pas gratuitement. Soyez donc vigilante sur les taux d’intérêt demandés.
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Colocation et aide au logement
Je viens d’emménager dans un appartement en colocation avec deux autres personnes. Dans ces conditions, puis-je percevoir une aide au logement ?
Pour les couples, mariés ou non, leur droit à une aide au logement est étudié en tant que locataires aux ressources communes. En tant que colocataires, vous pouvez avoir droit à une aide au logement sur le montant du loyer divisé par le nombre de locataires, dans votre cas il sera séparé en trois. Les ressources des colocataires sont alors examinées séparément au regard de leur part de loyer.
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Supplément de loyer de solidarité
Je suis locataire d’un logement HLM dit ILN. Je souhaiterais savoir si je suis susceptible de verser un supplément de loyer de solidarité (SLS) ?
Les logements en ILN (Immeuble à loyer normal) constituent une catégorie de HLM à part : leurs loyers ne sont pas encadrés dans une fourchette, leur accès n’est pas soumis à des conditions de ressources et, par voie de conséquence, les locataires ne sont pas passibles du paiement d’un surloyer.
D’autres catégories de logements sont exclus du paiement d’un SLS : en métropole et dans les départements d’outre-mer, les logements financés en PLA-CFF (prêt locatif aidé-Crédit foncier de France) ou en PCL (prêt conventionné locatif), ainsi que les logements qui ont bénéficié d’une subvention de l’ANAH. Dans les DOM, les immeubles à loyer moyen (ILM) sont également exclus. Par ailleurs et parce qu’ils n’ont pas bénéficié d’un financement aidé, on ajoute à cette liste : les logements PLI (prêt locatif intermédiaire) ou ceux financés sur fonds propres à condition qu’ils ne soient pas conventionnés à l’APL. Les logements situés en ZUS (zone urbaine sensible) et en ZRR (zone de revitalisation rurale) n’y sont pas assujettis non plus.
Je compte héberger mon frère, étudiant, durant son stage de fin d’étude d’une durée de six mois. Mon bailleur est très sourcilleux, ne peut-il me causer d’ennuis ?
Votre bailleur ne peut vous interdire d’héberger qui que ce soit. En effet, selon la Cour de cassation, une clause interdisant au locataire d’héberger ses proches ou prévoyant une occupation « strictement personnelle du logement » est nulle car contraire à l’article 8-1 de la Convention européenne des droits de l’homme. Héberger n’est pas sous-louer. Dans ce dernier cas, il y a échange de sommes d’argent et le locataire doit donc demander l’autorisation du propriétaire.
Exercice d’une activité professionnelle
Je suis dessinateur et locataire de mon appartement. J’aimerais savoir si je peux exercer mon activité professionnelle à mon domicile.
Oui, vous pouvez. En effet, selon l'article L. 631-7-3 du code de la construction et de l'habitation, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors qu'elle n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne les conduit à y recevoir ni clientèle, ni marchandises. Cette disposition a récemment été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 janv. 2004, n° 02-12-476, n° 12 P + B, Koch c/ Reye).
Travaux et entretien du logement
Nous sommes plusieurs locataires à subir des infiltrations d’eau et d’humidité dans notre logement. Nous les avons signalées à notre bailleur par l’intermédiaire du gardien, sans succès à ce jour. Pouvons-nous diminuer le montant de notre loyer ?
Vous ne pouvez décider unilatéralement une baisse de votre loyer. Par contre, vous pouvez adresser un courrier en recommandé avec avis de réception à votre bailleur lui précisant les motifs de votre contestation et les éléments justifiant votre demande. Il a deux mois pour vous répondre. Si le désaccord persiste, vous pouvez saisir le juge d’instance.
Les fenêtres de mon appartement sont très anciennes et usées, elles ne ferment plus correctement et laissent passer beaucoup d’air, ce qui occasionne des déperditions de chaleur. Est-ce à mon propriétaire de faire le nécessaire ?
Absolument. Il s’agit là d’un cas de vétusté flagrant puisque vous ne pouvez entretenir les fenêtres (si ce n’est vitrage et mastic). C’est donc au titre des grosses réparations, et pour que vous puissiez jouir paisiblement de votre logement, que votre propriétaire doit effectuer ces travaux. Parlez-en à vos voisins et envoyez-lui un courrier recommandé lui expliquant l’état des huisseries afin qu’il fasse faire des devis.
Mon bailleur me propose d’effectuer quelques travaux de remise en état (réfection des peintures et papiers peints) dans le logement moyennant deux mois de loyer gratuits. Puis-je accepter sans risque ?
Effectivement, le bailleur peut vous proposer par écrit de faire vous-même, pour un logement aux normes, les travaux de remise en état, moyennant une indemnisation (article 6 de la loi du 06.07.89). Une fois les conditions fixées, mettez-les par écrit. Ainsi, il n’y aura pas de litige possible.
Je suis locataire en HLM et les blattes fourmillent dans mon appartement, même après traitement. Que puis-je faire ? Dans le code de la santé publique, il est fait référence à l’insalubrité. Est-ce que cela peut s’appliquer à la prolifération des blattes ?
Malheureusement, le code de la santé publique ne fait pas expressément référence à ce type d'insectes, ni ne parle d'une obligation de lutter contre leur présence. D'autre part, la présence de blattes ne signifie pas qu'un logement est insalubre.
Pour exiger d'un bailleur/syndic qu'il procède à la désinsectisation d'un immeuble, vous pouvez invoquer son obligation d'entretenir les locaux, d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués (art. 6 de la loi de 1989).
Vous pouvez également vous reporter au règlement sanitaire départemental. L'article L. 1311-2 du code de la santé publique institue le principe de Règlements sanitaires départementaux, pris par arrêté préfectoral, permettant de compléter les dispositions du Code et d’édicter des dispositions particulières. Ces règlements constituent un ensemble très vaste de prescriptions et d'obligations concernant notamment l'aménagement et les conditions d'utilisation des immeubles d'habitation et leur salubrité, qui s'imposent aux propriétaires d'immeubles et aux syndics, mais aussi aux bailleurs de logements individuels.
Je viens d’emménager dans un appartement situé au rez-de-chaussée et mon logement est dépourvu de volets. J’ai demandé à mon bailleur de procéder à leur installation mais il considère qu’il n’est pas tenu de remettre un logement doté de volets. Le problème c’est que je rencontre de grandes difficultés pour trouver une compagnie d’assurance voulant m’assurer contre le vol. Suis-je en droit d’exiger la pose de volets ?
Aucun texte n’impose à un bailleur de remettre à son locataire un logement pourvu d’un système d’occultation des fenêtres (stores, volets…). Toutefois, la Cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 28 février 1995, a condamné un propriétaire à procéder à l’installation de volets. La situation était similaire à la votre dans la mesure où le locataire en question ne trouvait aucune assurance le garantissant contre le vol. Les juges ont estimé que le refus du propriétaire était fautif et constituait de sa part un manquement à son obligation d’assurer la paisible jouissance du locataire. Vous êtes donc en droit d’exiger l’installation de volets vu que cette situation vous cause un préjudice.
Je suis locataire et je viens d’apprendre qu’il était envisagé d’installer des caméras vidéo dans les parties communes de mon immeuble. Puis-je m’y opposer ou tout au moins ne pas participer à ces dépenses ?
L’installation de caméras vidéo dans les parties communes de l’immeuble n’est pas considérée comme une atteinte à l’intimité de la vie privée du locataire, car ces parties sont par nature situées en dehors de la vie privée des locataires (Cour d’appel de Versailles, 14 décembre 2001, 1ère chambre, 2e section). Par conséquent, vous ne pouvez vous y opposer. Au sujet des dépenses de téléalarme et / ou de télésurveillance, celles-ci ne font pas partie des charges récupérables ; en effet, elles ne figurent pas dans la liste strictement limitative du décret de 1987 (Cass., 3e civ., 1er juin 2005). Vous n’avez donc rien à payer, à moins qu’un accord collectif recueillant l’approbation de la majorité des locataires n’ait été conclu.
Je viens d'emménager avec mon épouse qui, lors de l'entrée dans les lieux, était au chômage. Elle a désormais trouvé un emploi et nous devons pour cela déménager. Puis-je bénéficier d'un délai de préavis réduit ?
Le délai de préavis normal est de trois mois lorsque le congé émane du locataire. Toutefois, dans certains cas bien précis, ce délai peut être ramené à un mois. Votre situation, justifierait que vous puissiez bénéficier d'une telle réduction, puisqu’il s’agit d’un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, comme le prévoit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Mais ce n’est hélas pas si simple.
La question est de savoir si la perte d'emploi et le nouvel emploi doivent survenir tous deux au cours du bail ou si le locataire peut être déjà au chômage lors de la conclusion du contrat. Les textes sont muets à ce sujet, mais la jurisprudence a jugé dans un sens qui ne vous est pas favorable. Ainsi, la Cour d'appel de Bordeaux, dans un arrêt du 9 décembre 1999, a considéré que la perte d'emploi et le nouvel emploi devaient survenir au cours du bail. Votre épouse étant sans travail lors de la conclusion de la location, le bailleur peut refuser la réduction du délai de préavis. Cependant contactez-le en lui expliquant la situation, et s’il peut trouver rapidement un autre locataire, vous ne serez peut-être pas obligé de respecter un préavis de trois mois.
Le terme de mon contrat à durée déterminée (CDD) approche et je souhaiterais en profiter pour m’installer en province. Puis-je bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois pour donner le congé de mon appartement ?
Vous pouvez effectivement bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois. En effet, la fin d’un CDD est assimilé par les tribunaux à une perte d’emploi. Seuls les salariés peuvent invoquer ce motif. Les travailleurs indépendants (commerçants, artisans, professionnels libéraux) en sont exclus même s’ils cessent leur activité en raison de difficultés financières. Ce délai de préavis réduit ne s’applique pas non plus en cas de départ en retraite et de démission.
Je suis locataire. Mon concubin vient de trouver un emploi, mais cela implique que nous déménagions. Pouvons-nous bénéficier du délai réduit à un mois pour le préavis sachant que le bail est à mon nom?
Le congé ne peut être donné que par le locataire, c'est-à-dire le signataire du bail. Juridiquement, votre concubin est un tiers vis-à-vis de votre propriétaire. Vous ne pouvez donc invoquer un motif touchant la personne même de votre concubin pour bénéficier du délai réduit à un mois.
Locataire, j'ai, suite à une mutation professionnelle, délivré un congé. Sachant que je pouvais bénéficier d'un délai de préavis réduit, j'en ai informé mon bailleur. Celui-ci me réclame le justificatif de mon employeur attestant que je suis bien muté et m'informe que le délai de préavis ne commencera à courir qu'à compter du jour où il recevra ce document. Est-ce possible?
Le locataire, lorsqu'il délivre congé à son bailleur, doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Toutefois, ce délai peut être ramené à un mois dans certains cas bien précis, notamment la mutation professionnelle. Le point de départ du préavis est le lendemain du jour de la réception, par le bailleur, du congé. Le fait que vous ne transmettiez le justificatif de votre employeur qu'ultérieurement n'affecte nullement la validité de votre congé. En effet, il a été jugé à plusieurs reprise que le locataire n'est pas tenu de démontrer, lors de la délivrance du congé, le bien fondé du bénéfice du délai réduit. Il lui appartient juste d'en rapporter la preuve dès que le bailleur lui en fait la demande. Dans une affaire similaire à la votre, a été validé le congé délivré par le locataire, lequel a communiqué ultérieurement à son bailleur le justificatif du changement de son lieu de travail. Votre bailleur ne peut donc reporter la date de prise d'effet du congé, voire en contester sa licéité.
J'ai signé un bail, mais pour des raisons personnelles, j'ai dû me désister deux jours après. Mon bailleur refuse d'annuler le contrat. Pourtant, je n'ai pas les clés de l'appartement, aucun état des lieux n'a été effectué et le dépôt de garantie n'a pas été versé. Comment puis-je faire pour annuler le contrat? N'existe-t-il pas un délai de rétractation?
Contrairement à ce que pensent bon nombre de personnes, il n'existe aucun délai de rétractation ou de réflexion en matière de baux. Par conséquent, le contrat est valablement formé dès la signature de l'acte par chacune des parties, quand bien même aucun commencement d'exécution n'aurait eu lieu (remise des clés, occupation du logement…). Par conséquent, votre bailleur est en droit d'exiger l'application du contrat de location et de vous imposer la réalisation d'un état des lieux ainsi que le versement d'un dépôt de garantie. Votre seule possibilité consiste à délivrer un congé le plus vite possible, par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devrez alors respecter un délai de préavis de 3 mois durant lequel vous devrez vous acquitter du loyer, même si vous n'habitez pas dans les lieux, à moins, toutefois, que le bailleur ne trouve, dans l'intervalle, un nouveau locataire.
Je suis parti en vacances avec des amis pendant 15 jours. A mon retour, j'ai constaté que le logement était vide et que ma concubine avec qui je vivais depuis 2 ans et demi avait quitté les lieux. Le bail étant à son nom, puis-je exiger du propriétaire la poursuite du contrat de location ou dois-je rechercher un autre logement?
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire vivant depuis au moins 1 an avec le preneur en titre. Cependant, cet article est d'application stricte de sorte qu'il doit s'agir d'un départ brusque et imprévisible du locataire et non d'un départ progressif ou en accord avec les parties. Dans votre situation, il semble que rien ne présageait le départ de votre amie, du moins durant votre absence. La jurisprudence a par ailleurs considéré que constituait un abandon de domicile le fait de déménager son mobilier pendant que le concubin était sur son lieu de travail (Civ. III, 15 avril 1992). Par conséquent, vous êtes en droit d'opposer l'article 14 de la loi de 1989 à votre propriétaire et d'exiger la poursuite du contrat de location.
Mon époux étant décédé il y a quelque mois, je viens de recevoir du bailleur un courrier me demandant de quitter les lieux au plus vite au motif que le contrat de location a pris fin avec le décès de mon conjoint. Il est vrai que le bail était établi à son seul nom. Que puis-je faire?
Le nom figurant sur le contrat de location importe peu. En effet, selon l'article 1751 du Code civil, le bail est réputé appartenir conjointement aux deux époux quel que soit leur régime matrimonial et quand bien même la location aurait été consentie avant le mariage. Autrement dit, même si votre nom ne figure pas dans le contrat, vous êtes locataire de plein droit. Par ailleurs, en cas de décès du locataire, le contrat est transféré de plein droit au conjoint survivant (article 14 de la loi du 6 juillet 1989).
Par conséquent, votre propriétaire ne peut se prévaloir du décès de votre époux pour résilier le bail.
J'occupe mon nouvel appartement depuis début septembre 2010. Le propriétaire me demande de régler le prorata de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur les quatre derniers mois de l’année 2010, or j'ai déjà réglé l'année entière sur mon ancien domicile. Est-ce la situation au 1er janvier 2010 qui compte ou dois-je me faire rembourser le prorata payé en trop sur mon ancien domicile ?
La TEOM étant assise sur la taxe foncière (et non sur la taxe d'habitation) et étant une charge récupérable, ce n'est pas la situation au 1er janvier qui doit être prise en compte, mais bien la durée d'occupation. La TEOM peut être payée chaque mois (ou trimestre) dans les provisions pour charges ; dans ce cas, lors d’un déménagement en cours d’année civile, le locataire n’a payé que pour la durée effective d’occupation du logement. Dans votre cas, votre ancien propriétaire a certainement attendu de recevoir son avis de taxe foncière, sur lequel figure la TEOM, pour vous réclamer son paiement, en une seule fois donc. Vous devez donc demander à votre ancien propriétaire, le remboursement des 4 mois trop versés.
Je suis actuellement locataire et j'envisage d'installer une antenne parabolique. Or, mon bailleur refuse au motif qu'une clause figurant dans mon bail me l'interdit. Un ami m'a soutenu que ce type de disposition était contraire à la législation en vigueur et que je pouvais procéder à mon installation. Qu'en est-il exactement?
Il ne s'agit pas d'une situation courante dans la mesure où les clauses de ce type sont interdites par la loi du 2 juillet 1966, laquelle a posé le principe du droit à l'antenne. Par conséquent, votre bailleur ne peut s'opposer à ce que vous installiez une antenne individuelle en se fondant uniquement sur les dispositions de votre contrat de location.
Toutefois, la loi précitée, bien que consacrant le droit pour tout un chacun d'obtenir les chaînes qu'il désire, prévoit une procédure particulière pour installer une antenne parabolique individuelle, notamment la communication au propriétaire d'un dossier technique comprenant, entre autre, une présentation des programmes dont la réception est souhaitée ou possible ainsi qu'un descriptif des travaux à entreprendre. De ce fait, votre bailleur peut tout à fait s'opposer à vos aménagements si vous ne respectez pas la procédure prévue par les textes en vigueur (communication du dossier technique, saisine préalable du bailleur avant toute installation…).